[이코노미세계] 광주시가 도시의 미래 골격을 다시 짜는 작업에 착수했다. 광주시는 지난 11일 ‘2030년 광주 도시관리계획 재정비 결정(변경)안’을 경기도에 신청했다고 밝혔다. 이번 안에는 도시지역 47개 구역 76만㎡, 도시지역 외 지역 646개 구역 236만㎡에 대한 용도지역 변경이 포함됐다. 대상지 상당수는 2025년 5월 재정비된 성장관리계획 수립 지역이다. 시는 토지이용과 건축계획을 보다 체계적으로 관리하기 위한 조치라고 설명했다. 

이번 재정비안은 단순한 행정 절차 이상의 의미를 갖는다. 수도권 동남부의 대표적 규제 도시인 광주시가 ‘개발 가용지 부족’이라는 구조적 한계를 어떻게 돌파할지 가늠할 시험대이기 때문이다.

광주시는 도시계획 논의에서 늘 ‘규제’라는 단어와 함께 언급돼 왔다. 시 전역이 특별대책지역, 자연보전권역으로 지정된 데다 개발제한구역, 상수원보호구역, 수변구역, 군사시설보호구역 등 각종 규제가 중첩돼 있다. 전체 면적의 65%가 임야로 구성된 점 역시 도시 확장성을 제한하는 요소다. 시가 “개발 가용지가 부족하다”고 진단하는 배경이다. 

이 같은 조건은 광주시 도시정책의 방향을 사실상 규정해 왔다. 무분별한 외연 확장이 아닌, 제한된 공간 내 효율성 극대화가 정책의 핵심이 될 수밖에 없는 구조다.

광주시는 이번 용도지역 변경 신청의 취지를 ‘체계적 관리’에 방점을 찍고 있다. 대상 구역 대다수가 성장관리계획 수립 지역이라는 점은 이를 뒷받침한다. 성장관리계획은 난개발 방지와 계획적 개발 유도를 동시에 목표로 하는 제도다.

즉, 용도지역 변경은 개발 문턱을 낮추는 조치라기보다 개발 행위를 정책 목표에 맞게 유도하는 장치에 가깝다. 건축 가능 용도, 밀도, 기반시설 부담 등을 조정해 도시 전체의 균형을 맞추려는 시도다. 

실제로 수도권 다수 지자체는 최근 용도지역 재설계를 통해 산업 기능 강화, 주거·상업 복합화, 생활SOC 확충 등을 병행하고 있다. 광주시 역시 유사한 전략을 염두에 둔 것으로 해석된다.

도시관리계획의 최종 결정권자는 경기도다. 경기도는 광주시 재정비안에 대해 계획의 목적과 필요성, 개발 잠재력 등을 종합 검토한 뒤 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 최종 결정·고시할 예정이다. 

여기서 핵심 변수는 ‘개발 잠재력’이다. 이는 단순한 토지 특성 평가를 넘어 교통 접근성, 기반시설 수용력, 환경 영향, 광역 계획과의 정합성 등을 포함하는 복합 개념이다.

특히 광주시는 환경 보전 가치가 높은 지역 특성을 갖고 있어, 개발 논리와 보전 논리 간 균형이 심의 과정의 주요 쟁점이 될 가능성이 크다.

방세환 시장은 “지속 가능한 도시 발전과 토지의 효율적 이용을 위해 경기도와 적극 협의하겠다”며 “도시관리계획 재정비안에 대한 최종 결정 절차를 신속히 추진해 50만 자족형 도시 실현에 최선을 다하겠다”고 밝혔다. 

‘50만 자족형 도시’는 광주시가 제시한 중장기 비전이다. 단순한 인구 증가가 아니라 일자리, 산업, 생활 인프라가 균형을 이루는 구조를 의미한다.

문제는 현실적 조건이다. 규제 환경과 토지 제약 속에서 자족 기능을 강화하려면 산업 용지 확보, 교통망 확충, 생활 인프라 재배치 등 다층적 접근이 필요하다. 용도지역 변경은 그 출발점에 해당한다.

광주시 도시관리계획 재정비안은 도시 성장 전략의 방향성을 보여주는 지표다. 개발 가용지가 부족한 도시일수록 계획의 정밀도가 경쟁력이 된다.

어디에 산업 기능을 집중할지, 주거 밀도를 어떻게 조정할지, 보전과 개발의 경계를 어떻게 설정할지. 이 선택들이 향후 수십 년 도시 구조를 결정한다.

광주시가 이번 재정비안을 통해 어떤 공간 전략을 구체화할지, 경기도 심의 과정에서 어떤 수정·보완이 이뤄질지, 수도권 규제 도시 정책의 또 다른 사례가 될 전망이다.

이코노미세계 / 김나경 기자 bmk8899@naver.com

[저작권자ⓒ 이코노미세계. 무단전재-재배포 금지]